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          房地产经典筹划案例与房地产涉税问题解析

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          • 开课时间:2009年12月26日 09:00 周六 已结束
          • 结束时间:2009年12月27日 17:00
          • 开课地点:北京市
          • 授课讲师: 朱老师
          • 课程编号:78955
          • 课程分类:财务管理
          •  
          • 收藏 人气:1314
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          培训受众:

          房地产企业董事长、总经理、财务总监、财务经理、主管会计办税人员。

          课程收益:

          如何合理运用财务预算、成本控制降低支出来增大企业利润?怎样正确地运用实用性技巧调整企业利润?怎样才能依法纳税、合理筹划?为提高房地产企业现代管理水平,掌握最新财税政策,使企业建立、健全高效的税收管理制度,全面认识和了解企业的节税空间与各种节税技巧,使企业的利益最大化。
          本课程将带领学员分了解当前房地产方面税收的热点、难点、重点法规以及税务稽查要点、风险等方面的问题,把握好企业合理避税与偷逃税款的临界点和全面纳税自查的技巧,并充分做好稽查应对和税务策划的准备,积极防范税务稽查的涉税法律风险。
          课程的最终目标是使学员掌握企业成本各种控制方法与手段,由成本控制转化为成本经营,优化企业各项管理决策;全面把握预算的制定和执行,学会通过预算管理对企业经营进行有效的监控与考评,提高企业从预算编制到预算执行的控制力与执行力。

          课程大纲:

          第一部分 企业所得税专题
          第一节 案例解析
          思考1:无产证的地下建筑物分别有几种?他们的成本处理有什么不同?
          思考2:架空层等地上无产证建筑面积,成本如何处理?
          思考3:在上海.常州等地有产证的地下建筑物成本如何处理?
          它们还可以按31号文中的公共配套设施处理吗?
          南京、苏州等地在为地下建筑物办产权证,试点会带来什么后果?
          思考4:土增中,车库按什么税率预征?可以适用普通标准住宅免税吗?车库是普通标准住宅还是非普通标准住宅?
          思考5:财税【2008】121号与国税发【2009】2号是什么样的关系?解析121号文与国税发【2009】2号中关于关联方借款利息如何衔接扣除的疑问。
          思考6:原来的外资142号文也有筹划空间。
          思考7:内外资如何过渡衔接?新旧31号文如何衔接?
          思考8:房地产公司的筹建期什么时候结束?
          思考9:土地未正式开发,即有临时建筑租金收入怎么处理?


          第二节 31号文操作空间解析
          一、开发业务与竣工时间
          思考1:完工与未完工对于稽查来说有什么区别?不查成本,只查收入
          思考2:竣工证明材料是指什么?
          思考3:竣工材料的报送时间会带来什么涉税后果?
          二、收入的税务处理
          思考1:未正式签订“合同”所取得的收入是不是收入?
          思考2:定金.意向金是不是收入?
          思考3:预收收入是不是视同销售?
          思考4:如何实现预缴所得税的人为调节?该人为调节是否是偷税?
          思考5:年度申报表附表3调增,调减到底调什么?
          思考6:本年度预售收入是否需要在附表三调减?
          思考7:如何以前的预交毛利率高于实际毛利怎么办?
          思考8:税率差变动是否能转回?
          思考9:可售建筑面积指什么?
          思考10:免租期的收入,财税差异是什么?
          思考11:所得税申报表不支持许多地产行业特殊文件,如何填列?
          思考12:以前年度的广告费.宣传费.招待费如何在新的申报表中填列?存在筹划选择的空间。
          三、案例介绍成本的计算步骤(6大原则、四种分配方法、3个完工标准、七步骤)

          第二部分 营业税专题
          ■案例解析
          □案例1 不为人知的税法故事
          《营业税暂行条例实施细则》“劳务发生地条款”修改的幕后故事。
          思考1:为什么“劳务发生地条款”未修改前,可以实现零成本的避税(所得税及土地增值税)?
          思考2:为什么说“劳务发生地条款”矫枉过正的作法,导致人人偷税?
          □案例2 ―奇怪的税收条文(立法小事故)(国税函[1999]940号)
          石材加工企业销售石材并负责安装工程作业的,征两道流转税,解析该文件口是心非的原因及出台的真正背景。
          思考3:为什么存在征两道流转税的业务?
          思考4:由于征两道流转税,对于石材的甲供甲安,房地产商应取得哪种发票?增值税票?营业税票?还是两张票?
          思考5:甲供材如何避税?
          □案例3 再来一个立法事故文件 著名的国税发[2002]117号,存在着明显的错误,您注意到了吗?
          □案例4 房地产企业购入在建工程出售 思考是否可以差额征营业税?
          □案例5 合作建房1 合作建房2 两个税务机关难以定性的合作建房□案例。
          思考6:转让永久使用权是否是转让不动产?
          思考7:使用权的转让和租赁,区别是什么?
          □案例6 投资公司的故事
          思考8:投资公司的招待费.广告费按什么作为基数?
          □案例7 统借统还的故事
          思考9:什么叫统借统还?如何做到统借统还?
          □案例8 酬金制物业公司的故事
          思考10:酬金制物业公司的营业税存在巨大的优惠,如何操作酬金制物业公司?
          思考11:
          1.业委会是否可以作为合同主体?
          2.如何开户?
          3.如何运作?
          □案例9 代销的故事
          营业税条例第五条 “纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务.转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用?!苯显趵?,取消了“对方”两个字。以一个案例说明,取消两个字的深层含意。
          □案例10 境外避税的故事
          思考12:
          ①外汇局要求发票和付款金额一 一对应,如何代扣营业税?
          ②年前的老合同如何代扣营业税?
          ③境外设计协议中的境内差旅费,要不要交营业税?
          ④境外劳务如何判定是否存在企业所得税?
          ⑤如何把握183天与6个月的区别?
          ⑥如何计算“天”与“月”?
          □案例11 集团税务管理的方法
          思考13:集团税务管理的基本方法是什么?

          第三部分 土地增值税专题
          一、地方性政策和国家政策不统一之处
          1.各地地方性政策规定;
          2.由于不了解征管习惯而导致的c公司失败筹划□案例(沟通的重要)。
          二、核定制下的清算
          思考1:以房地产实物减资,是否交土地增值税?是否交营业税?
          三、查帐制下的清算
          (一)土地增值税概念
          思考2:只转让建筑物而不转让国有土地使用权是否要交土地增值税?
          (二)土地增值税的纳税人
          (三)几个重要的概念
          1.清算单位
          思考3:什么叫分期开发?分期开发目前无官方的标准。苏州的标准是“综合认定?!?br/>思考4:开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,不能分别计算增值额怎么办?有税务机关理解,应在帐面上按普通住宅和非普通住宅核算成本,是否正确?
          2.主管税务机关
          3.普通标准住宅
          思考5:普通标准住房的车库是普通标准住宅吗?
          思考6:当地“同级别土地上住房平均交易价格”是多少?
          4.分摊标准
          思考7:建筑面积是成本分摊的唯一标准吗?有几种分摊的标准?在什么情况下优先适用哪种标准?
          5.可售建筑面积
          思考8:无产权证的建筑面积是否是可售建筑面积?地下建筑面积是否属于可售建筑面积?无产权架空层的建筑面积是否属于可售建筑面积?他们的成本处理方式并不相同。哪份资料是界定可售建筑面积的权威资料?
          6.公共配套设施
          思考9:地下人防工程的转租行为,要不要交房产税?如交,是差额还是全额?
          (四)收入
          1.房地产销售收入
          思考10:没有产权证的销售房地产,是不是收入?还是参照国税函〔2007〕645号?销售房地产使用权的金额,是不是土地增值税意义上的收入?
          2.视同销售收入
          思考11:没有列举无偿捐赠,无偿捐赠是否是视同销售?
          税务机关的权力利器---核定权并无公开的、可操作的程序和标准,是税收法定宪政原则下的修正原则。
          3.自用或出租
          思考12:
          ①人防的地下车库到底是转租行为还是销售行为?成本是否可以扣除?
          ②销售使用权和租赁的区别是什么?
          (五)成本
          1.取得土地使用权所支付的金额
          思考13:
          ①有税务提出契税是税不是费,是否正确?
          ②税总网站答疑有误。母公司帐面金额为1000万的土地,评估为3000万作价投资入子公司,子公司土地增值税清算时土地的计税成本是多少?1000万,3000万还是0?
          ③一个项目为另一个项目提供了部分安置房,如何确定土地成本?
          2.开发土地和新建房及配套设施的成本
          思考14:
          ①资本化利息是否是开发间接费用的内容?许多税务机关认为,土增中没有资本化利息,只是对了一半。实际上有一个变化的过程
          ②资本化利息是不得扣除还是不得加计扣除?实际上有一个变化的过程
          ③土地闲置费是开发费用还是开发成本?
          ④开发间接费和期间费用的界限在哪里?
          ⑤未付质保金,是不是成本?
          ⑥什么才是土地增值税中可以“全额扣除”的代收费用?
          ⑦如何筹划“甲供材”导致的建筑方额外附加营业税?
          3.开发土地和新建房及配套设施的费用
          思考15: ①没有借款,是否可以按10%扣除开发费用?
          ②滚动开发利息如何划分?多种筹资方式和单一筹划方式对利息支出扣除的影响不同。
          4.与转让房地产有关的税金
          思考16:营业税税收返还,是否可以作为与转让房地产有关的税金扣除?
          5.财政部规定的其他扣除项目
          思考17: ①苏州地税认为,不能区分标准住宅与非标准住宅的项目,不得查帐清算,是否有依据?
          ②一个商住两用房如何分开核算土地增值税成本?
          (六)票据
          思考18:什么是土地增值税中的合法有效凭证?投资行为没有发票,土地增值税中的成本如何扣除?
          (七)出租或自用后再销售的处理
          思考19:
          ①开发商出租或自用的房地产是否成为旧房?
          ②土地增值税中区分旧房和新房的标准是什么?
          ③房地产企业销售旧房能否加计扣除?
          (八)清算后的销售
          思考20:清算后的销售收入是否可以扣除销售税金、开发费用?
          四、土地增值税清算实战案例精讲(税务机关已认可)
          □案例1 用苏州A公司的案例讲解土地增值税的计算方法。
          □案例2 用苏州B公司的资料,讲解不同计算方法带来的不同土地增值税清算结果。
          五、当前土地增值税筹划流行手法中的陷阱分析
          1.投资筹划。 □案例3 一个自作聪明的投资案例和一个税负转嫁型的投资筹划案例。
          2.成立销售公司.降低适用税率筹划。 □案例4 案例说明采取不同操作手法下,同一个方案成败的区别。
          3.装修收入分散筹划。 □案例5 案例说明该筹划给销售和品牌带来的负面影响。
          4.降价筹划。 □案例6 案例说明事前筹划带来的恶果。

          第四部分 疑难税收问题探讨
          1.房产税的避税手法与疑难探讨
          ①房产税的分劈
          ②免租期房产税的纳税人
          ③未入帐房产的房产税问题
          ④房产原值是否包括土地
          2.个税的漏洞

          培训师介绍:

           
          南京大学MBA,中国注册会计师,从事房地产业务多年,曾在A股上市公司担任财务负责人,现在某房地产集团从事税务筹划,同时兼任几家上市公司的税务顾问。专长于房地产行业税收业务、涉外税务和形式重于实质的筹划方式。2008年已在《财务与会计》与《中国税务报》上发表税收筹划文章4万余字,其中房地产行业税收疑难系列文章被《财务与会计》作为创刊三十年代表作品。事后税务筹划、直接面对稽查证据税务筹划方式的原创者;形式重于实质税务筹划原创者,长于发现税法的漏洞和不足。致力于换个角度看税法,寻求以最少的时间成本获得最佳的可操作税收方案

          本课程名称: 房地产经典筹划案例与房地产涉税问题解析

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