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          物业税还要"空转"多久?

          作者: 佚名  上传时间:2009-02-02  浏览:107
          最近一段时间物业税被再度提及:我国可能会在明年选择个别中小城市试点开征物业税。目前全国已经开始对物业税征收进行试点,但试点仍处于“空转”阶段,如果调研和准备工作比较充分,明年有望在一两个城市进行“实转”,试点成熟后将向全国推广。
              物业税试点箭在弦
              7月9日,中央财经大学财政与公共管理学院刘桓教授在广州市地税局举办的“新时期纳税服务理论与实践研讨会”上表示,2007年我国的物业税可能会在一些小城市试点开征。通过开征物业税,可以让多占住房资源的人多付费,来遏制炒房行为。
              目前,全国有6个城市和地区开始对物业税征收进行试点,但试点仍处于“空转”阶段,有关部门物业税“实转”试点城市的选择正在进行当中。作为试点城市,虽然前期已经做了大量调研和试点工作,由“空转”变“实转”比较有优势,但是由于物业税开征争议比较大,各地对物业税“实转”持不同看法,因此有关方面在试点城市选择过程中会充分考虑其积极性,甚至不排除“实转”地点选择在首批6个试点城市之外。据了解,目前北京、深圳、南京、重庆等6个城市已经进行模拟调研和课题研究,采用不同的改革方案试点。财政部门前期选择试点城市时,考虑到了试点范围的覆盖度和代表性。前期试点是数据“空转”,其目的是让这几个试点城市拿出方案。
              按照房地产评估值征税是国际通行而规范的办法。现行房地产税征收办法是按计税房产余值征税,比如按照房地产原值减除30%后,剩下70%按照1.2%征收房产税。但因为北京的房屋产权结构比较复杂,很多房子没有原值,由于地段不同,房产可能升值,必须要按评估值征收。因此试点改革的思路是由原来按房地产原值征税改成按评估值征税。一位地税局官员解释,试点的基本思路是在税负不增加的情况下,按评估值征税。假设某套房产刚购进是100万元,按照原值征税就是减除30万元以后剩下70万元按照1.2%征税,即8400元;试点办法是,如果经评估后房产升值到200万元,但是税负还是8400元,那么实际税率就比较低。现在所谓要“实转”,就是看能不能在一些地区把这个方法实际操练一下。
              刘桓认为,物业税“实转”城市的特点应该是,一、规模不要太大,否则牵涉利益太多;二、已经有前期准备,比如房地产权属划定等问题比较清晰;三、当地政府和税务机关要有积极意愿。有关专家透露,前期选择试点城市最少要6个,估计会有10多个城市参与,试点城市的选择很可能在东部、中部和西部地区同时展开。由于物业税是地方税种,中央也不参与分享,因此财政部只会出台一些倾向性意见,具体征收细则和试点方案主要由地方确定。
              物业税最终可能会实行以代扣代缴、代收代缴方式为主,自主申报为辅的制度。对单位统管房,由单位代扣代缴;有物业公司管理的,由物业公司代收代缴;对其他建筑,采取纳税人主动申报和税务人员上门征收相结合的方式。另外,为了减少物业税开征的阻力,在物业税开征初期,减免税的范围可能适当放宽。分析人士认为,目前物业税的实行对于个人也不会有太大影响。因为现在对于个人房地产的价值评估以及征税时的扣除标准等都没有一个合适的标准,现在理论界和实际操作部门仍在讨论之中。
              物业税开征尚需时日
              目前,舆论界对于开征物业税的预期过于乐观,低估了这一法规出台的难度以及物业税开征环境上的不足。物业税开征的讨论早已开始。十六届三中全会对此已有说法,“在条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”。不过,什么情况才算条件具备了呢?有关专家表示,物业税的开征并非容易,必须具备四个条件。首先,就是物业税征收要求各种产权清晰。现在我国土地产权有两种形式:一是国有,二是集体所有。目前问题比较突出的是集体土地,随便占用农民的土地,随便改变土地用途的现象十分突出,产权不清晰;第二,要理顺各种产权关系。现在从土地使用形式上看,有出让和划拨两种,这两种不同形式最终在房地产产品价值体现上差别很大,两种形式混杂对于征税工作难度更大;第三,要有公平、公正的评估机构;第四,要有房地产税费体系要完整。   
              “物业税开征将对目前房地产市场存在的问题起到根本性治理作用,但目前要开征物业税可谓困难重重?!币晃环康夭艺庋兰???魑镆邓暗乃母鎏跫痪褪墙型恋夭ê喜?。这涉及到国家土地制度的改革,难度很大。另外,开征物业税,首先要对不动产进行评估,但当前面临的问题是:谁来评估?评估费谁来出?目前,我国有三个主管部门的评估机构,一是建设部为主的房地产评估机构;二是国土资源部所属以土地评估为主的评估机构;三是国资局所属的资产评估机构。这三个不同属性的评估机构,对同一个不动产的评估,可能将得出三个不同的价值。这种情况下,如何能开征物业税?
              当前开征物业税涉及到范围很广的各个领域,不论是在理论上还是在实践上,都将遇到相当多的问题,这将阻碍物业税的改革进程。虽然物业税开征的大方向已定,但要真正落实,还是长路漫漫,需要等待,需要改革。有关专家表示,物业税是一种更合理的税收制度,迟征不如早征,然而由于新税种的开征要经过立法程序,由全国人大审批,因此要开征物业税,至少还需要2-3年时间。
              开征物业税势在必行
              近日,建设部政策研究中心主任陈淮指出,市场经济有一个原则,有资产就要征税。征物业税的第一个重要的功能就是,当你超过必要限度,住大房子占有了优质资源,浪费了社会能源,就需要多付出代价。物业税用以调整资源在不同人群中的分配比重,限制、甚至抑制奢侈性和一定程度的享受型消费,?;て胀ɡ习傩丈畋匦璧南?。物业税第二个作用是促进资源充分优化利用,提高它的流动性。我国城镇居民现在人均住房达到了26平方米,但有一部分存量的房屋被闲置了,闲置的成本很低。而迫使这部分闲置资源投入使用的好办法,就是对持有环节提高税负,减轻流转环节的税负?!叭绻严兄梅课荻背隼?,在租赁市场充分流转,就不会有这么多老百姓没有房子住,”陈淮说。
              事实上,目前世界上绝大多数成熟的市场经济国家都实行物业税方式,而大批发展中国家也已经开始采用这种做法。所谓物业税,主要针对土地、房屋等不动产,要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款,而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高??魑镆邓?,不但可以大幅度挤出土地出让金的泡沫,减少房地产投资开发风险,均衡各方税负,增加国家税收,而且还能降低城市居民的购房“门槛”,增强百姓改善住房的机会和能力。但其将产生的许多新情况、新问题,也应引起社会的密切关注。据透露,目前物业税的税赋水平虽尚未确定,但基本原则是科学测算现行的房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模,令物业税与之基本相当。业内人士分析,从试点到全国统一实施,物业税真正面向普通市民,可能还有相当一段路要走,但开征物业税都将是大势所趋。

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